深圳写字楼市场2024回顾及2025年展望

  2024年第四季度，深圳仅一个新项目入市，全年甲级写字楼市场新供应体量约93万平方米，前海、福田、南山（不含前海）、罗湖分别占比37%、26%、22%、15%。近三年全市年均新入市项目体量约76万平方米，较前三年下降33%，市场竞争压力等多种因素使得更多的项目放缓入市节奏。

2024年，深圳甲级写字楼全年净吸纳量达49万平方米，为近三年新高。去化较快的楼宇主要涉及几大类别：业主以资源优势撬动自用及关联上下游企业较多租用的项目、位于非核心商务区品质突出且价格优势显著的项目以及区域标杆型新项目。从子市场来看，新兴商务市场及非核心商务区项目支撑各区吸纳。以区域标杆项目及价格优势突出的项目去化为主力，前海四季度实现了约5.7万平方米的净吸纳量，全年约15万平方米，为各子市场首位。罗湖的去化主要来自笋岗，福田吸纳主要由位于非核心商务区的新近入市项目带动。以降本增效为目的的搬迁为主流租赁交易类型，新增需求不足持续为笼罩市场的阴霾。

图表1、深圳甲级办公楼市场主要指标一览 

 图表2、近期深圳写字楼空置率数据及趋势线

图表3、深圳2021-2024年甲级写字楼租金和空置率数据

在2024年，深圳新增的写字楼供应中，约六成为企业自用兼部分出租的总部办公楼，且这一趋势预计在2025至2026年间加剧。通过实地考察深圳多个写字楼工地，尤其是深圳湾超级总部基地，发现未来入市的多为知名企业如券商、银行、企业集团及研究机构的深圳乃至全国总部，预计自用比例将攀升至约七成，助力缓解存量写字楼去化难题。

图表4、深圳存量写字楼构成

图表5、深圳历年甲级写字楼新增供应  单位：万m²

展望未来，2025至2028年间，深圳写字楼新增供应量预计超过400万平方米，年均约100万平方米。鉴于过去五年净吸纳量稳定在80至90万平方米之间，加之每年约10万平方米的空置面积，新增供应恐将进一步推高甲级写字楼空置率，并加剧租金下行压力。

深圳湾超级总部基地，矗立于深圳后海深圳湾畔，与香港隔海相望，汇聚了招商银行、中信、万科、京东、中兴等企业的总部大楼，以及多栋在建的超高层建筑，如中国电子大厦、深圳湾超总C塔及B塔（原恒大中心、恒力国际大厦等），已建成的天音大厦、睿印中心等亦添彩于此。这些高楼不仅丰富了深圳天际线，也带来了大量新入市写字楼，部分企业自用，部分对外出租，对深圳写字楼空置率构成一定压力。随着项目陆续竣工入市，预计未来几年影响将持续。

此外，深圳的CBD版图正不断扩张，前海与后海新兴区域与福田CBD、笋岗、车公庙等传统商务区交相辉映，留仙洞总部基地、宝安中心、蔡屋围等城市更新项目亦加速推进。在土地资源稀缺的背景下，城中村改造往往伴随着高层或超高层办公楼与住宅的开发，以适应深圳人口密集、空间有限的现状，推动城市向垂直发展。

图6、深圳湾超级总部基地规划图

中央经济工作会议明确，新的一年将采取更为积极的财政与适度宽松的货币政策，旨在坚定稳增长的决心，并加速市场信心的恢复。随着政策红利的逐步释放，市场流动性望持续改善，为实体经济注入更多活力。深圳作为前沿城市，人工智能、大数据、跨境电商、新消费、新零售等领域正成为企业布局的热土，驱动甲级办公楼需求攀升，成为需求增长的关键驱动力。

尽管科技行业支撑需求，但需警惕供应过剩风险，预计年内新增供应约150万平方米。同时，企业租赁策略侧重于成本控制，市场面临快速消化的挑战。因此，2025年深圳办公楼市场或将面临空置率上升的局面，市场租金水平预计持续承压，保持下行趋势。（免责声明：图文源于网络，侵权联系删除）

图7、房地产经过4年调整指标已基本在底部区域