市场洞察|深圳写字楼市场2024第三季度回顾与展望

本季度，共计三个新项目入市，体量约21.6万平方米，全市甲级写字楼总存量攀升至941.1万平方米。一至三季度，全市甲级写字楼新供应约57万平方米，供求比约1.6，较去年全年高达2.5的水平显著下降。

在以价换量、定制装修、延长免租期、推出专业化服务、联动政府产业培育战略等多样化举措的带动下，三季度内多个项目实现较好的去化效果，净吸纳量环比上升61%至15.2万平方米，接近五年来季均水平。前三季度全市净吸纳量35.2万平方米，已超过去年全年之和。具有显著的价格优势且品质突出的项目更易于吸纳周边置换需求，去化效果较好。前海仍是最活跃的子市场，新供应项目自用及存量项目的数宗大面积成交带动前海净吸纳量达5.7万平方米。

*深圳甲级写字楼新增供应、净吸纳量和空置率

2019Q1 – 2024Q3

行业来看，科技行业需求持续活跃，以28.9%的占比位居榜首，多来自前海、后海及高新园片区，其中过半需求贡献自软件系统开发板块，此外，平台互联网和电商类的需求占比相当，分别主要来自大数据和跨境电商，值得一提的是，在以企业管理咨询和信息服务咨询为主的咨询类企业扩张的带动下，本季专业服务赶超金融成为第二大需求来源，占比为15.8%，环比上升了1.5个百分点。金融业需求位居第三，占比为14.1%，主要分布于前海、高新园和福田中心区三个片区，以传统金融需求表现更胜一筹，占比为65.0%。

搬迁需求依然为主要成交类型，占比超7成与上季度持平，且其中过半来自升级搬迁，低租金窗口期下企业的搬迁行为更多追求品质提升。本地企业继续以超6成占比成为市场主力军，但与此同时，外资企业需求持续复苏，占比提升1.6个百分点至9.3%，细分行业覆盖电商、财富管理、银行和咨询等。

成交分布区域方面，在新增供应带动的需求集中入市下，前海为第一大成交区域，为全市贡献了过半的净吸纳量，细分需求主要来自保险行业。此外非核心区域的梅林、坂田和笋岗也录得了共4成的净吸纳量。

租金方面，经济复苏缓慢以及企业降本增效持续背景下，业主以价换量策略延续，因此导致市场平均租金环比继续下跌1.2%至每月每平方米168.4元，跌幅环比有所升高。

根据当前建设进度，预计未来三年年均供应量约126万平方米，主要集中在南山。从片区来看，2024及2025年前海新增供应在全市分别占比46%、43%；2025年后海新供应占比提升至30%；2026年，深圳湾超总新供应占比有望达70%；前海、深圳湾超总未来三年将加速崛起，而后海则有望在经历供应高峰后进入成熟运营期。美城新产业认为，伴随着近期大规模经济刺激政策出台，首次提出要促进房地产市场止跌回稳，经济预期信心大幅扭转。后续伴随政策快速且有效地落实，消费提振、企业经营改善有望逐步实现，进而促进需求增长，带动写字楼市场活跃度的提升；就市场指标而言，四季度预期的待入市项目约40万平方米受制于新增供应，各区域空置压力将持续分化。而租金在竞争压力、结构性因素及年末指标压力影响下，即便项目具有优质的地理位置及硬件条件，仅依赖以价换量仍难以实现持续健康运营，且不利于市场良性发展。美百年深挖企业需求及自身资源，高度重视专业服务能力的提升，差异化定位及针对性专业服务，打造项目竞争优势。

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