Wework申请破产，联合办公模式告急，服务办公路在何方？
北京时间11月7日上午，WeWork依据美国《破产法》第11章，正式在新泽西州申请了破产保护。至此，这个昔日明星独角兽黯然告别。资料显示，中国版的WeWork——优客工场总市值已不足200万美元。距离巅峰时期超15亿美元（约合人民币110亿）的市值，跌幅99.9%。面对后疫情时代的经济下行，写字楼市场由增量向存量的转变，传统办公模式及发展周期更迭，联合办公市场头部企业发展严重受挫，服务办公路在何方？
国内的服务办公行业始于2005-06年的深圳，最初的业务形态地产圈内称为包租，即将写字楼物业租下来，经过简单装修后再出租，赚取租金的差额，从最初的兆龙资产，美百年，MFG，博益恒隆等行业内公司，发展到今天大大小小几百家公司，分布全国各个一二线城市。在经历了2015金融严管、2018中美贸易战、2020新冠三年疫情后，国内服务办公行业同样经历了严峻的考验，不少行业公司在这一轮调整中消失了，但也有不少公司迅速调整经营思路和策略，实现稳步经营和增长，走出了具有鲜明特色的发展道路。据笔者了解，代表性公司美百年自2018年就全面改革经营战略，全面实施了合伙人机制和全产链布局，2023年美百年新增2大楼宇项目+1大产业园区项目，新增运营面积超过10万m²，存量项目平均入驻率保持在90%以上，那么在如此环境下，美百年是如何做到逆势增长的？笔者团队前往美百年总部进行了考察调研，了解到国内服务办公与联办有着截然不同的经营之道。
资料显示，联合办公模式以Wework、优客工场为代表，其核心为资本驱动，以科技互联网为外衣，通过大量的资金投入，高薪聘请人员，打造豪华装修+顶级家私设备的办公环境，丰富的线下社群活动，聚拢一大批的年轻初创群体，包装品牌知名度，从而获得脱离实际的极高溢价估值，快速扩张，最终实现上市退出。但联办归根结底还是二房东生意，不研究本质生意怎么赚钱，而一味包装形象和数据不断融资，笔者调研几个头部联办项目，出租率大部分不到50%，主营业务持续亏损，最终宿命只能是一地鸡毛。
笔者了解到，国内的服务办公企业，绝大部分并未走资本驱动的路，而企业融不到钱，那就只能钻研怎么赚市场的钱。据负责人介绍，美百年一直研究企业用户办公的核心痛点，办公租赁如何持续获得经营性利润，公司利润主要来自三个方面。
一、主营业务租赁收入：存量项目出租率始终保持90%以上，持续为公司贡献利润；
二、产业链收入：公司孵化及参股十多家以空间运营为核心的产业链上下游公司，以公司全国项目为底层业务，产业链公司之间互为导流和相互赋能，在各自领域专业化发展。美百年旗下产业链公司以美百年项目空间为天然展厅，向业主、开发商、租户及各类运营商，展示模块化装修、灵活租赁服务及信息一体化平台，用实际体验拉动客户增长。2023年，优客美装（一站式装修）营业额突破2亿元，优客美租（办公家私、电脑、设备租赁）营业额突破1亿，优客美智（信息科技及智能云平台）实现用户量大幅增长。
三、项目运营多经收益：协助客户申报政府各类项目，解决企业投融资问题，享受政府补贴，获取政策性及服务性收益；经营咖啡吧、共享茶室、红酒雪茄房、健身房、白领厨房等场所，获取经营收益。
笔者通过参观美百年战略中心，清晰了解为实现持续盈利及业务的自然生长，美百年搭建了全新的“ M+ to B to C〞商业模型，其核心关键词是全产链、轻资产、重运营。M+模型（品牌、招商及运营、全产链、信息系统及智慧云平台、合伙人机制、企业租户会员资源）为B端项目（业主、开发商、运营商等）进行全面赋能，确保项目迅速填满和长期稳定盈利；赋能的B端项目越多，入驻的企业就越多，美百年为C端（入驻企业租户、企业员工）提供线上线下社群服务及会员体系，通过整合第三方提供各类增值服务，实现用户流量变现，企业社群越来越庞大的企业资源，源源不断为M+模型输送会员用户资源。M+商业模型驱动产业聚集，构筑美百年企业生态圈，生生不息。
笔者在调研wework及优客工场时发现，联合办公模式在项目规划上，一般只选择一个项目的1-3层楼的物理空间，主打灵活租赁，租期灵活自由；提供精装修和拎包入住服务，租赁部分为移动工位和2-50人的开放式办公间（无隔间或者一个隔间），客户群体以初创团队、初创型公司为主，后续由于初创公司变少，开始逐步接手部分大公司的项目部门进行开放式办公空间定制业务。
而美百年打造的空间产品与联办截然不同，美百年项目主要为1万平方及以上或整栋写字楼空间，可以对项目进行整体规划，打造多元化空间产品。根据不同项目的地理位置、区位要素、优惠政策等不同情况，对整栋项目进行不同的规划（美百年数据中心、美百年金融中心、美百年科技中心、美百年物流中心、美百年文创中心、美百年新经济企业中心等），打造项目产业IP，形成企业聚集效应，反观联办的规模较小，无法进行整体规划及形成企业聚集效应。整体规划项目，必然会提供多元的空间产品，因此美百年为客户提供灵活多元，满足企业不同阶段空间需求的十大办公空间产品，提供精装修和拎包入住服务，产品基本实现一站式装配化、工厂化、智能化。美百年客户群体主要为租用100~500平方面积单元的快速成长型企业，也有部分大公司的办事处及分支机构，根据工商信息系统显示，该面积段的特征企业占比超过70%，具有留存时间长，支付能力强、决策周期短、扩展需求多等特点。独立的办公单元有独立入户大门、形象墙及前台、会议室、老板室、财务室，经理室及公共办公区，麻雀虽小，五脏俱全；同时，美百年也为大型公司或大厂提供整层大面积定制服务和总部定制服务。反观联办仅为灵活租赁的初创型企业，企业留存不稳定，造成联办空间经常出现空置率高、收益波动大等情况。
截然不同的租赁方式
鉴于美百年客户呈现的留存时间长，支付能力强等特点，美百年多为一年起租的固定租约，全国范围内项目可灵活进行更换及搬迁（租金根据当地市场情况而变化），帮助企业快速发展；优质的成长型企业，可以通过租金换股权的形式，进行长期深度的合作。而联办的客户群体主要为初创团队，所以联办的优势，更注重于为用户提供短期灵活地租赁方案。
联合办公模式整体服务特点为“强社交、重融资”，主要为初创型团队提供多种多样的娱乐休闲活动及融资培训、商业计划书指导课程等，主要侧重于创业辅导。
基于美百年企业租户以100m²-500m²独立商务空间为主，多为快速成长型企业或大公司分支机构或办事处，美百年发现此类用户最大的痛点，即资金、人才和市场，所以为用户提供基于商务服务为基础，打造企业共享服务空间、共享信息、共享商业机会、共享商业人脉资源的产业生态圈服务。企业在这里不仅租赁到办公所需的物理空间，更是获得了经营所需的优质商业资源。
注重商务服务
美百年以客户为中心，提供楼层管家服务、商务秘书服务，着重为客户对接各类日常商务服务需求，协助企业高效办公。联办仅在每个项目提供一位前台，为用户提供基础的日常行政支持。
在整体规划项目时，美百年会拿出半层或一层空间规划为共享服务空间。主要提供多功能报告厅、会议室、贵宾接待室、咖啡馆、茶室、红酒雪茄房、健身房、瑜伽房等商务洽谈及交流空间(工作期间免费使用），降低企业成本，助推客户商务成交。分布在全国各个项目的共享服务空间，更像连锁经营的企业会所，是美百年企业家社群的线下载体。联合办公模式共享服务空间则占比高，约占总空间的30%-40%，以开放性空间为主，主要为初创团队提供路演、培训等大型活动服务。这样设计的目的可以大幅包装产品及空间，提升视觉冲击，从而吸引资本和投资人的关注。但牺牲了大量面积，导致可租赁面积大幅减少，所以共享空间及设施（会议室、接待室、打印机、传真机等）使用需要额外支付费用。
笔者一行参观了美百年会员服务中心，据中心负责人介绍，通过长期服务上述类型企业，美百年研究认为企业最大的需求是资金、人才与市场，以M+会员平台为核心，搭建企业社群成为美百年会员体系的核心，公司定期举办各种线上线下活动，主要为企业提供包括政企合作、政策解读、政策补贴、企业融资、人才招聘、上下游资源对接等服务；同时，企业会员根据不同的行业或经营共性，搭建产业链生态圈，相互赋能及流量导入，优势互补助力企业快速发展。后疫情时代，在经济增速放缓的大环境下，美百年与企业的相互成就，共同发展，最终构建一个综合价值链、产业链、资金链为一体的动态循环企业生态圈。由于客户群体不同，联合办公模式下的企业会员运营，主要为客户提供创业辅导，解决创业初期所面临的困惑，同时为初创公司嫁接企业成长道路上的各类第三方机构和资源。
科技改变一切，空间运营离不开科技赋能，通过研究发现，写字楼租赁市场绝大部分项目存在智能化程度低，接入设备零散，招商传统僵化，客户人工EXCEL表格管理，缺乏运营和服务，系统繁多不互通，碎片化等诸多弊端，严重制约项目高效率发展。
美百年抓住技术发展带来的行业机遇，总结17年写字楼运营资深经验，持续投入技术研发，为美百年业主及用户提供一站式数字空间综合解决方案，实现现有空间资产和客户价值的再升级。
美百年基于自身5G技术的快速发展，AI技术的成熟，为企业提供全屋智能智能物联系统，客户通过美百年小程序或语音AI助手实现对门禁系统、智能空调系统、智能照明系统、智能会议系统的控制和使用，实时获取设备运行状态、报警、故障等信息，跨设备联动，可视化控制，实现全面感知和控制。动态了解办公环境温湿度、PM2.5质量、消防设施、共享空间使用等情况，一键开关办公室背景音乐，智能灯光调节，增加办公环境氛围，让办公更加舒适，更加具有科技与生活气息。
通过美百年数智化云平台，资产管理人可以实时获取项目业务数据的运行情况，并将分析结果及时应用到问题定位、效果跟踪等环节，同时利用大数据AI模型，定制高阶数据分析和应用，实现智慧招商、流程管理、财务管理、运营管理、工单表单、大数据分析等业务的快速处理，助力企业智慧管理，高效运营。
可视化管理
美百年可视化管理系统——总裁驾驶舱，可以通过列表、剖面图等形式直观展现楼宇项目各维度信息，可全面掌握项目经营动态，切细管理颗粒度，实现资产经营健康度的全方位动态评估与监测，可谓“一屏在手，经营全有”。总裁驾驶舱唯一目标就是降本增效，提升资产收益，基于“满分制”经营逻辑，即如何让100%的空间在100%的时间里产生收益，可通过资产评估数据「计租率」、「计租均价」、「平效」、「实时在租均价」、「效益流失率」等数据指标实时掌握项目经营动态，找出造成租金流失的空置黑洞，穿透到具体办公室，对户型、装标、流转等进行深入分析，帮助项目快速理清提升方向。总而言之，总裁驾驶舱就是在项目日常经营中，对租控管理、合同管理、财务核销、招商管理以及水电、物业等资管全流程实现数字化、可视化，将经营数据有效沉淀，助力楼宇资产经营用数据思考、用数据说话、用数据追溯，用数据决策。
整合所有第三方资源，线上社群运营，为企业主体及员工提供周全的智能服务。针对企业员工，美百年小程序作为消费平台，给予员工专属优惠，覆盖美团、饿了么，肯德基、麦当劳、瑞幸、 星巴克、喜茶、滴滴打车、猫眼电影、京东购物等产品。针对企业主体，美百年与楼内企业共建toB市场，服务商让利获利，企业付费成交，楼宇坐收分佣，多方共赢。为企业提供线上销售平台，给楼宇内企业多一个相互认识和交易的平台，也给企业一个线上寻找合作伙伴的途径，促进“楼上楼下”熟人资源匹配。美百年以帮助项目赚钱为核心价值，制作分账利益共享系统，链接项目楼宇+企业+员工三大主体，助力楼宇品牌价值，构建百米私域流量的增值创收。
通过此次的前往调研，我们了解到了美百年逆势增长的核心要素和其与联合办公模式的不同，同时，我们也发现M+模型具有强大的生命力和发展前景，是美百年不断激流勇进，逆势发展的内生动力，如此庞大复杂的机制，离不开长久盈利的合伙人机制。一批极具资产价值创造能力，秉持着“心存善美、信守百年”的核心价值观，本土化服务理念的城市合伙人，保证着M+模式有条不紊的运行。
小贴士：合伙人简要介绍
2018年美百年推行合伙人机制，项目合伙人以项目为单位，监督整个项目的运营，根据实际情况，实时进行运营调整；城市合伙人以城市为单位，打造本土化服务理念，深耕城市本地写字楼业务，统筹解决当地所有项目平稳健康的发展；产业链合伙人以产业为单位，让专业高技术人才，成为企业核心股东，实现垂直领域快速发展，各产业之间互补互通，相互导流，为了共同目标，实现产业链快速发展，最后反哺美百年集团平稳健康发展。
