美百年 | 我们盘点了全国城市写字楼的市场

在过去的2020年里，对于写字楼市场来说，面临着许多挑战，市场存量大、空间产品同质化严重、去化周期长、服务体系不完整、租户粘性低、客户满意度低……再加上一场突如其来的新冠疫情，为已处在下行期的中国写字楼市场再次笼罩上了一层寒霜。面临着诸多问题，在危与机之中，写字楼市场该如何破局？我们通过对全国主要城市写字楼市场的多维度数据分析，复盘了中国写字楼市场在疫情中的整体表现，并对即将进入后疫情时代的中国写字楼市场进行了展望。

宏观经济市场概况 

新冠疫情的爆发无疑是过去一年里的一只“黑天鹅”。除了对生命的直接威胁，疫情引发的停工停产、国际交往受阻等影响，在当前全球经济一体化的背景下，对世界各国的经济发展几乎均产生了巨大冲击。世界银行的数据显示，此次疫情对全球经济的影响范围以及影响程度均达历史高点。

全国写字楼市场概况

全国写字楼市场的总存量已达9,592万平方米，过半城市的空置率超过25%，整体市场完全向利好租户的方向倾斜。依城市分级来看，一线城市虽然数量最少，但其市场总存量仍多于其他市场，且一线城市在上半年录得的净吸纳量超过其他所有城市的总和。此外，一线城市的空置率与平均租金，相较其他市场也具有显著优势。新一线、二线、三线及以下城市虽然整体空置率十分相近，但是城市综合实力的差距，导致这三类市场间的规模、需求活跃度以及租金水平均存在明显梯度。

写字楼市场需求来源

科技与金融行业已成为写字楼市场需求的最主要驱动力，二者在上半年全国新租及扩租成交面积中的占比合计达到55%。专业服务、制造与地产行业分列三至五位。值得关注的是，疫情虽然在整体上对经济活动造成了极为严重的负面影响，但是却也同时催生出了部分行业的利好，并为其带来了加速发展的机遇。例如在线教育，该领域租户在上半年科技行业总成交面积中的占比合计超过30%。

写字楼市场空置率

由于受到新冠疫情与宏观经济增长放缓的双重影响，一线、新一线、二线、三线及以下城市的整体空置率在继续攀升    ，并分别达到17.9%、27.1%、27.8%与28.1%。写字楼租赁需求走弱，整体市场吸纳不足、去化周期有所延长，致使主要商圈空置率较去年年底均出现有上升趋势。接下来将有大量新增供应入市，预计高位的空置率将贯穿全年。

写字楼市场平均租金

空置率不断上浮带来的去化压力，以及租户对租赁成本及灵活性越加强烈的诉求，令全国主要城市写字楼市场的平均租金在2020年上半年均出现不同程度的下调，其中三线及以下城市的整体平均租金半年环比降幅高达10.7%。受益于更为健康的租户结构以及更强的租户承租能力，相较其他城市，一线城市3.7%的整体平均租金降幅相对最小。2020全年，租金的下行压力持续。

对未来市场的展望

据预测，至2023年，全国将有18座城市的未来供应量超过现有存量的50%。考虑到自2018年下半年起即呈现放缓态势的国内宏观经济形势、处于高位的写字楼市场空置率、巨量的待入市项目，叠加全球疫情防控以及国际政治、经济环境的不确定性，中国写字楼市场若想迎来全面回暖，还面临诸多挑战，产业的变革与加速迫在眉睫。

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